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David Milleker – Wohnimmobilienblase in Deutschland?

4. April 2012

Die Finanzierungszinsen für Häuser sind niedrig, die Preise für Eigenheime legen zu und es wird mehr gebaut als in den letzten Jahren. All das trifft ohne Frage gegenwärtig auf Deutschland zu, weshalb bereits hin und wieder vor einer neuen Wohnimmobilienblase gewarnt wird.

Nun ist es richtig, dass ähnliche Umstände in einer exzessiven Form in der zweiten Hälfte der vergangenen Dekade in den USA und in Spanien anzutreffen waren. Um beurteilen zu können, ob eine Entwicklung etwas Ungesundes (Blase) darstellt oder nicht, muss man notwendigerweise ein Kriterium finden, was sich im Rahmen des Sinnvollen bewegt und was im Gegensatz dazu eher abnorm ist.

Aus unserer Sicht ist ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal dafür, ob wir es mit einer Blase zu tun haben, dass die Betrachtung aus individueller und gesamtwirtschaftlicher Rationalität divergiert. Um zu veranschaulichen, was damit gemeint ist, genügt ein kurzer Blick zurück auf die US-Immobilienblase der vergangenen Dekade.

Überschlägig haben die USA einen demographisch bedingten Bedarf an Neubauten von etwa 1,5 Millionen Wohneinheiten. Zwischen Juli 2000 und März 2007 wurden jedoch konsequent mehr Wohneinheiten gebaut. In der Spitze sogar fast 800.000 Einheiten mehr, als demographisch benötigt wurden. Parallel dazu stiegen die Immobilienpreise schneller als Einkommen und Mieten. Generisch kann man die durchschnittliche Miete ins Verhältnis zum Neuanschaffungspreis einer Immobilie setzen und erhält dadurch eine Mietrendite als Maß für die Rentabilität. Steigen die Wohnimmobilienpreise über Jahre schneller als die Mieten, sinkt die Mietrendite somit kontinuierlich.

Aus einer individuellen Logik ist die Anschaffung einer Immobilie dann immer noch sinnvoll, wenn die Mietrendite höher liegt als die Finanzierungskosten gemessen am Zins, den man etwa für eine Hypothek aufbringen muss. Sehr niedrige Finanzierungskosten begünstigen somit aus einer individuellen Logik selbst dann noch einen Kauf, wenn in gesamtwirtschaftlicher Betrachtung der Markt für Wohnraum sich in einer Situation des Überangebots befindet. Eine hohe Transaktionshäufigkeit kann dann auch verschleiern, dass beispielsweise die Leerstände bereits einige Zeit angestiegen sind. Ins Wanken kommt das Ganze dann, wenn letztlich auch die individuelle Logik nicht mehr stimmt. Dieses Phänomen trat in den USA ab 2006 auf, als die sinkende Mietrendite auf steigende Hypothekenzinsen traf und letztere letztlich unterschritten wurden.

Ist eine ähnliche Entwicklung auch in Deutschland zu befürchten? Die Immobilienpreise (gemessen am Preisindex für Eigenheime des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken) sind in den vergangenen zwei Jahren mit einer Gesamtzunahme um 4,5 Prozent etwas schneller gestiegen als die Mieten im Verbraucherpreisindex mit einer Zunahme um 2 Prozent. Dabei ist jedoch die Ausgangslage zu berücksichtigen, von welcher diese Entwicklung kommt. Zwischen 1995 und 2003 stagnierten die deutschen Wohnimmobilienpreise, während die Mieten in diesem Zeitraum um 15 Prozent zulegten. Ähnliches gilt für die deutsche Bauwirtschaft. Nach einem Bauboom und schnell steigenden Leerstandsquoten (insbesondere in den neuen Bundesländern) zwischen 1991 und 1995 fielen die Produktion und die Beschäftigung in diesem Sektor in den folgenden zehn Jahren um rund 40 Prozent.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt erwacht somit gerade aus einer sehr langen und sehr schmerzvollen Korrekturphase. Zwar zeigt die Erfahrung nach der deutschen Wiedervereinigung, dass Fehlentwicklungen wie in den USA und in Spanien auch hierzulande möglich sind. Für den Moment ist die Entwicklung jedoch mit Blick auf die immer noch eher verhaltene binnenwirtschaftliche Dynamik in Deutschland etwas, was man ausgesprochen begrüßen kann.

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  1. David F. Milleker
    5. April 2012 um 21:59

    Es ist gar keine Frage, dass es wenige Märkte mit so starken Segmentierungsaskpekten wie den Immobilienmarkt gibt. Ob nun gewerblich oder residentiell.

    Es ist allerdings als Makroökonom nicht mein Erkenntnisinteresse, ob nun etwa X-Zimmer Geschosswohnungen in Region A überbewertet sind, während das für Y-Zimmer Reihenhäuser nicht gilt, und ob es vielleicht in Region B genau umgekehrt ist.

    Fakt ist, dass die Übertreibungen etwa am US-amerikanischen, spanischen oder irischen Wohnimmoblienmarkt gerne von offiziellen oder interessierten Stelle kleingeredet worden sind (in den USA mit Verweis auf regionale Unterschiede, in Spanien mit Verweis auf einen desolaten Altbestand). Die Konsequenzen haben wir gesehen. Ebenso wie es in Deutschland eben ausgereicht hat, dass eine hinreichend starke regionale Übertreibung – nämlich in den neuen Bundesländern – ausgereicht hat, den Wohnungsbau in bundesweit in einen 15jährigen Schrumpfungsprozess zu schicken. Mein Erkenntnisinteresse richtet und beschränkt sich genau darauf. Für Einschätzungen zu Teilbereichen gibt es fraglos Leute, die das besser beurteilen können.

  2. 5. April 2012 um 20:31

    Ich kann es nicht begrüssen – so wie es bisher war, war alles super. Keine übermässigen Preissteigerungen. Preissteigerungen bei Immobilien muss von allen bezahlt werden: allen Käufern und Mietern. Jeder Verkäufer ist auch früher oder später selbst wieder Käufer. Am Ende leidet die ganze Gesellschaft drunter….

  3. Christoph Strebel
    5. April 2012 um 10:17

    Es ist ganz falsch von EINEM Immobilienmarkt in Deutschland zu sprechen.
    Es gibt Boomregionen wie Hamburg, München, wo es großen Bedarf an Wohnraum gibt, und viele Verlierer-Regionen, wo Menschen wegziehen, weil es dort wenig Arbeit gibt und wo sie auch nicht hinziehen wollen, sondern lieber Wochenendpendler machen, wenn es wieder neu Arbeit gibt, weil ihre Freunde und Verwandten dort nicht sind und dort nichts los sei.
    Man muss also von mehreren regionalen Immobilienmärkten sprechen.
    Zu berücksichtigen ist im Gegensatz zu Frankreich und England auch der deutsche Föderalismus und dass es keinen auf die Haupstädte Paris London ausgerichten Zentralismus gibt.

  1. 13. April 2012 um 11:18
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