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Frickes Welt – Bremst den Hauspreis!

12. Juni 2015

Wohnen ist teuer. Doch was ist der Grund für das Übel? Es sind wohl allein die Bodenpreise.

Jetzt ist sie also da, die Möglichkeit zur Mietpreisbremse. Und gestritten wird vor allem darum, ob das die Mieten wirklich bremsen kann. Dabei liegt, wie neue Forschungen vermuten lassen, das tiefere Übel des teuren Wohnens woanders: in den zunehmend irren Kaufpreisen, ob in München, Hamburg, Paris oder London. Und darin, dass es dafür ökonomisch keinen vernünftigen Grund gibt.


frickes-welt[1]Nach einer aktuellen Studie von Moritz Schularick steckt dahinter ein globales Phänomen. Der Bonner Wirtschaftshistoriker wertete zusammen mit Kollegen die Entwicklung der Hauspreise für 14 Industrieländer seit 1870 aus. Erstaunlich: Bis in die Fünfzigerjahre stiegen die Hauspreise nicht stärker als die allgemeine Inflation, noch 1960 waren sie im Schnitt real nicht mehr wert als 1880. Obwohl es immer mehr Menschen gab. Dann setzte weltweit Monopoly ein, in Städten, wie auf dem Land: Seither hat sich der reale Wert von Häusern verdreifacht – bei nur mäßig höheren Baukosten. „Es sind allein die Bodenpreise, die explodiert sind“, sagt Schularick.

Was die Ökonomen bei der Ursachensuche herausfanden, hat es in sich. Vor 1960 scheint der Preisdruck immer wieder gedämpft worden zu sein, weil es dank rasanter Entwicklung von Eisenbahnen, Autos und modernen Schiffen möglich (und stetig günstiger) wurde, mehr Land zu erschließen und verfügbar zu machen, etwa für Pendler. Das Angebot stieg mindestens so stark wie der Wohnbedarf. Damit war in den Sechzigern Schluss. Seither wurden die Schienennetze nicht mehr ausgebaut, kam keine neue Transportrevolution. Seitdem ist das Angebot an Bauland faktisch begrenzt (wer will sein Häusle schon in der Arktis haben?), mal abgesehen von der einen oder anderen Lückenschließung im Stadtbau.

Da ist es ökonomisch kein Wunder, dass die Häuserpreise davonlaufen. Dabei gilt allerdings auch, dass der Markt nicht richtig funktioniert. Normaler Weise müsste, wenn mehr nachgefragt wird, auch das Angebot steigen. Wenn das erdkundlich auf dieser Welt zunehmend schwierig ist, lassen sich Preise leicht hochtreiben. Ein Trend, der seit den Achtzigern via Finanzliberalisierung beschleunigt wurde, wie US-Nobelpreisträger Joseph Stiglitz vermutet. Der neue Geldzauber ermöglichte, noch mehr auf Pump in Häuser zu investieren, mit den Werten zu spekulieren. Welcome, Bubble.Graphik

Das Ergebnis ist eine Art pathologische Hypo-Inflation, die jene reicher macht, die Boden besitzen – ohne dass sie oder ihr Land mehr leisten. De facto steigen die Hauspreise, weil andere produktiver werden, die Leistung im Rest der Wirtschaft wächst und mehr Geld da ist. Marktwirtschaftlich betrachtet, profitierten Hausbesitzer, ohne selbst zum Fortschritt beizutragen, so Schularick. Neue Schätzungen deuten darauf hin, dass dies sogar der Hauptgrund für das gestiegene Gefälle zwischen Reich und Arm ist. Wer einmal dabei ist, steigert über Nacht sein Vermögen.

Wer die Mieten bremsen will, kuriert nur an einem Symptom. Natürlich wollen Hauskäufer bei steigenden Preisen auch höhere Erträge. Das tiefere Problem sind die Bodenpreise. Die Lösung liegt dann darin, hier den Teuerungsirrsinn umzukehren, etwa durch höhere Steuern auf Grundbesitz, wie es Schularick und Stiglitz vorschwebt; so eine Art Monopoly-Bremse. Oder es zu erschweren, Häuser auf Kredit zu kaufen. Dann gäbe es auch keinen so hohen Druck mehr, die Mieter um Hilfe zu bitten. Und wir bräuchten womöglich gar keine Mietbremse mehr.

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Diese Kolumne erschien in der Süddeutschen Zeitung vom 12. Juni 2015. Dort schreiben jeden Freitag Thomas Fricke und Nikolaus Piper im Wechsel. Credit (Bild): Süddeutsche Zeitung, 2015

  1. Boandlgramer
    14. Juni 2015 um 12:43

    Die Begrenzung der Bodenpreise über vermeintlich marktwirtschaftliche Mechanismen wird allerdings spätestens jetzt nicht mehr funktionieren. Den Bodenpreisen widerfährt nur das gleiche wie den Aktien: Mit dem Verleihen von Geld ist kein Geld mehr zu verdienen, also suchen sich das vorher ungleich verteilte Geld die vermeintlich letzten lohnenswerten Anlagen – um die Ungleichheit zu vergrößern.

    Meiner Meinung nach hilft nur ein generelles Verbot der Vermietung. Aus. Am Ende sind das alles gesellschaftliche Vereinbarungen: Wir halten heute keine Sklaven mehr und verdienen nicht am Handel mit ihnen – das war die meiste Zeit der Geschichte keineswegs so. Genauso kann man verhandeln, dass Vermietung nicht zulässig ist.

    Jetzt wäre es Zeit für das Argument, wo denn die Armen wohnen sollen?

    Wenn Vermietung verboten ist und Immobilien keinerlei Anlagewert mehr haben, wird Grund erschwinglich. Der allergrößte Teil der Bevölkerung könnte im Eigenheim wohnen – wie das in den meisten Regionen der Welt durchaus üblich ist. Und für relativ wenigen Übrigen, kann der Staat sich selbst (oder den Kommunen) Modelle gestatten, die eine Wohnraumversorgung bei einer akzeptabel schlechten Refinanzierung ermöglichen.

    Nur Besitzern von nicht selbst genutzten Immobilien werden sich dabei in den *rsch beißen – aber die sind in der Minderheit, so dass man annehmen könnte, dass gute Voraussetzungen für solch ein Unterfangen gegeben sind.

    Ahh, verdammt, mein Magengeschwür…

  2. Gregor Weidninger
    13. Juni 2015 um 11:53

    Dazu passt die Bayerische Verfassung man beachte Absatz 2.
    Wäre schön wenn Bundesrecht nicht Landesrecht brechen würde.

    Artikel 161.
    (1) Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen überwacht. Mißbräuche sind abzustellen.

    (2) Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen.

  3. Jochen Quant
    12. Juni 2015 um 09:25

    Fairerweise sollte man auch noch erwähnen, dass diese Preisexplosion nur dort stattfindet, wo es eine zunehmende Nachfrage nach Immobilien gibt, also vor allem in den größeren Städten und Metropolen. Dass es gleichzeitig große Regionen gibt – sei es im ländlichen Raum oder in Strukturwandel-Regionen wie dem Ruhrgebiet, wo die Nachfrage stagniert oder sinkt – und dementsprechend auch die Preise stagnieren oder fallen – wird dabei leicht übersehen. Das müsste ein entsprechendes politisches Instrument berücksichtigen, um zu vermeiden, dass die Situation in diesen wirtschaftlich prekären Regionen nicht weiter verschärft wird.

  1. 12. Juni 2015 um 16:20
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