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Thomas Fricke: Reich und arm – Wie der Immobilienboom das Land spaltet

28. September 2018

In der Wohnungskrise geht es um mehr, als nur möglichst schnell Unterkünfte fürs Volk zu schaffen. Die Preisexplosion könnte das Land auf noch gefährlichere Weise spalten, als es ohnehin schon der Fall ist.

Problem erkannt. Bemühen erkennbar. Weil in Deutschland zu langsam gebaut wird, steigen Immobilienpreise wie Mieten. Und damit das aufhört, wird jetzt alles Mögliche in Bewegung gebracht, um schneller zu bauen – schnelleres Genehmigen, mehr Bauhilfen und so.

Ob das hilft? Fraglich. Immerhin gibt es den Trend zum Luxuswohnen nicht nur in München, Hamburg und Berlin, sondern auch dort, wo es gar keine komplizierten deutschen Vorschriften oder unterschätzte Gebärfreudigkeit gibt. In London, Paris, Tokio und anderen Metropolen.

Umso gefährlicher droht neben der eigentlichen Wohnungsnot ein anderes, bislang womöglich unterschätztes Begleitphänomen zu werden: dass sich mit jeder Preissteigerung auch das ohnehin schon kritische Gefälle zwischen Arm und Reich verschärft. Denn das Land wird neueren Studien zufolge offenbar viel stärker dadurch gespalten, was an Börsen und Immobilienmärkten wie märchenhaft passiert, als davon, ob einzelne fleißige Vorstandschefs oder Bankdirektoren jetzt ein Milliönchen mehr als Gehalt kriegen oder nicht.

Den Verdacht drängen die Ergebnisse einer kürzlich veröffentlichten Studie der Bonner Ökonomen Moritz Schulrick und Ulrike Steins auf. Die Forscher untersuchten für die USA, wie sehr in den vergangenen Jahrzehnten das Auseinanderdriften von Reich und Arm mit Trends bei Vermögenspreisen wie Aktien oder Immobilien einherging. Was erst durch das Aufarbeiten historischer Daten möglich wurde. Ergebnis: atemberaubend.

Weil vor allem die ohnehin Reichen Aktien besitzen (und sich ein wenig Nervenkitzel finanziell leisten können), führte das enorme reale Plus der Kurse um 130 Prozent zwischen 1998 und 2007 fast automatisch dazu, dass in den USA der Anteil der Top-10-Prozent-Reichsten an allen Vermögen um weitere sechs Prozentpunkte stieg. Ohne dass die Gewinner dafür mehr arbeiten oder zusätzlich Geld hätten zurücklegen müssen.

Umgekehrt, so ergaben die Schätzungen der Forscher, hätte es ohne Aktienboom in den USA gar keinen Abstieg der Mittelschicht gegenüber den Top-Vermögenden gegeben. Vom zwischenzeitlichen Immobilienboom profitierte derweil ein größerer Teil der Leute – weil in den USA mehr Leute Häuser besitzen. Sonst wäre die Reichenquote weit stärker gestiegen, so die drei Ökonomen.

Enorm gestiegenes Gefälle zwischen Reich und Arm

Allein durch laufende Einkommen ließe sich der drastische Anstieg vieler Vermögen gar nicht erklären, so Schularick – dafür müsste selbst ein Topverdiener über Jahrzehnte einen ziemlich hohen Anteil seines Gehalts sparen. Der große Vermögenskick entsteht erst dadurch, dass sich das Geld über Nacht vermehrt, sich also Preise von Vermögenswerten teils zauberhaft erhöhen. Ohne großes Zutun des Besitzers. Etwa über die großen Aktienkurssprünge. Oder darüber, dass eben die eigenen Häuschen zur Goldquelle werden – weil die Preise spekulativ oder sonst wie davonziehen.

Anders lasse sich auch nicht erklären, warum das Gefälle bei den Vermögen so viel stärker gestiegen sei als bei den laufenden Einkommen, sagt Schularick – trotz aller Boni und Astro-Gehälter einzelner Manager.

Wenn das stimmt, helfen weder begrenzte Boni noch höhere Steuern für Spitzenverdiener, um das enorm gestiegene Gefälle zwischen Reich und Arm im Land wieder zu verringern. Dann kommt das Drama (oder Glück für die Oberen) eher von der Zauberei an Finanz- und Immobilienmärkten.

Jetzt könnte man sagen: gut, dann machen wir das ganze Volk eben zu Aktien- und Immobiliengewinnern. Was die Amerikaner in der Zeit bis zum Crash 2007 mehr oder weniger aktiv versucht haben. Weil die Eigenheimquote dort relativ hoch ist, profitierten über viele Jahre entsprechend viele Amerikaner von enorm steigenden Immobilienpreisen, also Werten. Nach Rechnung der drei Bonner Forscher konnten dadurch selbst die unteren 50 Prozent der Vermögensbesitzer in den USA ihr angelegtes Geld im Schnitt zwischen 1971 und 2007 verdoppeln, was zu 90 Prozent an besagten höheren Preisen lag (nicht daran, dass die Leute mehr Geld zurück legen konnten, denn das reale Einkommen stagnierte). Wahrscheinlich erklärt das auch, warum viele Amerikaner so lange ertrugen, dass man fürs Schuften nicht mehr Geld bekommt. Immo-Opium fürs Volk.

Der Haken: erstens flog der Zauber 2007 bekanntlich auf – ein Großteil des Preisbooms war auf Kredit finanziert und Teil einer Blase, die dann platzte. Was wiederum auch die Illusion platzen ließ, dass alle übers Häuslebesitzen stetig reicher werden. In der Zeit nach dem Crash fielen eben jene Hauspreise, auf deren Anstieg viele aus der Mittelschicht so lange, etwa als Altersvorsorge, gebaut hatten. Während die Kurse von Aktien, die vor allem die Reicheren besitzen, seither hochschnellten.

Ergebnis: Der Abstand zwischen Großvermögenden und Normalo-Sparern ist seit dem Crash in Amerika so dramatisch gestiegen wie nie seit dem Zweiten Weltkrieg, das zeigen die Forscher. Gut möglich, dass das einen Teil des Unmuts der Verlierer erklärt, der Donald Trump zum Präsidenten hat werden lassen.

Der Immo-Zauber hilft nicht gegen schwindende Harmonie im Land

Zweitens zieht selbst der schönste Immobilienkick nicht alle mit. Klar ist in den USA die Eigentumsquote mit etwa zwei Dritteln ziemlich hoch, was zu Hochzeiten viele reicher scheinen ließ. Nur heißt das eben auch, dass selbst in Amerika ein Drittel der Leute von Preiszuschlägen gar nichts hat – dafür aber höhere Mieten zahlt.

Womit wir beim noch kritischeren deutschen Fall sind. Hier lebt nur etwa die Hälfte der Leute überhaupt in den eigenen Gemäuern, und das vor allem auf dem Land, wo die Preise gerade eher weniger steigen. In den Städten, wo die Preise hochschnellen, sind die Allermeisten Mieter. Und das wird sich so schnell auch nicht ändern (lassen). Als Rezept gegen schwindende Harmonie im Land ist der Immo-Zauber daher noch untauglicher.

In Deutschland wäre es ziemlich absurd, darauf zu hoffen, dass das Davonziehen der Immobilienwerte einen größeren Teil der Leute vermögender macht – und das auch nur irgendwie zur Behandlung der, sagen wir: derzeit leicht angespannten Stimmung im Volk beitrüge. Deshalb gilt es, ziemlich schnell alles daran zu setzen, dass nicht eine Minderheit wie über Nacht so endlos viel reicher wird, wie es das Gros der Leute allein durch Malochen nie werden kann.

Wenn der Besitz oder Nicht-Besitz dieser oder jener Vermögenswerte derart stark über die Ungleichheit zwischen Reich und Arm entscheidet, heißt das nichts Gutes für ein Land wie Deutschland – in dem es vergleichsweise wenig Aktien- und Immobilienbesitzer gibt, und wo Aktien- wie Immo-Preise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind.

Dann drohen Reich und Arm so spektakulär weiter auseinander zu driften wie in kaum einem anderen Land. Keine gute Zeit, um die Spaltung des Landes zu überwinden.

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Die Kolumne „Die Rechnung, bitte!“ erscheint seit dem 15. April 2016 im wöchentlichen Rhythmus auf Spiegel Online (SPON).

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